– Что сейчас происходит в городе-курорте Gatchina Gardens?
– Мы вышли на этап строительства, соответственно, перераспределились финансовые потоки, вырос объем работы. Но тут важно, что мы не строители, а градостроители – а значит, спектр решаемых нами задач значительно шире…
– В чем отличие?
– В мире мало примеров новых высокотехнологичных городов, которые предназначены для полноценного семейного проживания. Такие градостроительные проекты создаются с нуля, с момента планирования и строительства собственной инженерной инфраструктуры, IT-инфраструктуры и, конечно, жилой, коммерческой и социальной недвижимости, объектов для отдыха, спорта, бизнеса, культуры. Обычно девелоперы выбирают одно направление – недвижимость, которая делится в рамках одного объекта на коммерческую и жилую. Получается два кейса. Если же ведешь градостроительную деятельность, то все бизнес-кейсы – многопрофильные, требующие сотрудничества между большим количеством организаций, каждая из которых заточена на прибыль. Это и финансовые взаимоотношения, и разделение ответственности и рисков. На выстраивание отношений уходит львиная доля времени, при этом все бизнес-кейсы нужно внедрять параллельно.
– Как это делается в мире?
– Есть примеры, такие как Масдар, который строится в Арабских Эмиратах. Google планирует город в Канаде. И стандарт у всех одинаковый: это «умные» города, которые наилучшим образом созданы не просто для жизни – как обычные жилые кварталы, – но еще и для отдыха, образования, а также современного бизнес-сообщества.
– Зачем все совмещать?
– Скорость, с которой развивается цивилизация, слишком высока. Людям, чтобы снимать напряжение, нужно не раз в год выезжать на море (и то – это кому повезет), а посвящать семейному отдыху ежедневно несколько часов. Городская инфраструктура этого сделать не позволяет: в лучшем случае мы раз в неделю едем с детьми в парк. В мировой практике ограничения мегаполиса уже много десятилетий уводят людей в пригороды, которые всегда были комфортны для проживания и отдыха, но не для работы.
– Что сейчас изменилось?
– Раньше люди работали в центре города, в бизнес-центрах, поэтому пригороды не были логистически связаны с мегаполисом. Сейчас ситуация изменилась: бизнес-сообщество выехало из центра в новые деловые зоны Московского района, аэропорта Пулково, офисы становятся мобильными, все больше людей работают в удаленном режиме. Многие бизнес-структуры отмирают, так, торговля все больше уходит в Интернет – в Европе и США уже высвободилось 30-40% торговых площадей. Поэтому бизнес все больше будет интегрироваться в жилую среду, так как при наличии Интернета эффективному сотруднику можно работать хоть на пеньке в лесу.
– То есть, создавая город-курорт, вы ориентируетесь на высокотехнологичные компании?
– Мы сформировали качественную инвестиционную платформу, они для нас скорее партнеры по формированию пространства. Резидентами (как бизнес–пространств, так и жилья), по нашим расчетам, должны стать компании-монополисты, лидеры рынка, крупные международные холдинги, заинтересованные в том, чтобы сделать свой бизнес более высокотехнологичным, идти вперед. В качестве примера я бы назвала Siemens, на российской территории – «Газпром» и другие компании нефтегазовой отрасли. Среди наших партнеров – немецкий концерн Helling GmbH, который профессионально занимается неразрушающим контролем.
– Почему для них интересно жилье в вашем проекте?
– Компания, которая хочет быть успешной, должна вести эффективную кадровую политику. Даже в наш высокотехнологичный век именно люди – кадровый ресурс – создают базу для успеха компании. Конечно, если дать людям возможность работать с комфортом, жить, разумно тратить свое время, то эффективность их работы вырастет. Например, у международных компаний специалисты прилетают и улетают – им нужно где-то жить. На обустройство жилья уходит 1–3 года лет, и топ-менеджменту, работающему вахтовым методом, некогда этим заниматься. Гораздо удобнее приезжать с зубной щеткой в арендованную компанией квартиру в комплексе, сданном под ключ, с высококачественной меблировкой.
– Корпоративные клиенты будут арендовать квартиры или выкупать лоты?
– Для нас как для девелопера, конечно, интереснее продать недвижимость. Но и долгосрочная аренда с последующим выкупом – это хорошее инвестиционное предложение. Бизнес в любом случае опирается на прибыль и оптимизацию затрат.
Если мы предложим компании вложить 100 млн рублей или зарезервировать для себя недвижимость на эту сумму, сохранив таким образом 0,5-1 млрд рублей в будущем, или заработать их на этой недвижимости, то это выгодная инвестиция. Корпоративные затраты у компаний–монополистов огромны, и возможность их сократить – тоже выгодная инвестиция. К тому же это решает вопросы кадровой политики. Например, как это работает на примере авиакомпании «Россия», с которой у нас заключено соглашение. Пилоты в «России» – уникальные высокооплачиваемые специалисты, но их переманивают азиатские авиалинии. Высококвалифицированных специалистов надо удерживать – и, в первую очередь, не только зарплатой, но и дополнительными возможностями, в том числе организуя комфортные условия для жизни и отдыха как их самих, так и их семей.
– Какую недвижимость вы предлагаете корпоративным клиентам?
– Для партнеров мы создали программу «Клуб привилегий», в рамках которой предлагаем только недвижимость, соответствующую международным стандартам премиум-класса.
В целом мы строим жилье не ниже бизнес-класса, в премиуме добавлены такие опции, как сады-патио, камины, библиотеки, второй свет, лучшие видовые характеристики, а также дополнительные помещения для проживания обслуживающего персонала. В каждой очереди строительства такой жилой фонд составляет около 30%, например, в первой очереди это 68 квартир. Они не выйдут на рынок – это квартиры для сотрудников тех компаний, с которыми мы работаем или будем работать по корпоративной программе.
– Почему корпоративным клиентам не предлагается жилье бизнес–класса?
– Наша главная задача – выделить фонд недвижимости, который наиболее инвестиционно привлекателен. Ведь купить по цене бизнес-класса недвижимость класса премиум – это, безусловно, выгодно.
Все мы хотим, чтобы недвижимость росла в цене. Мы часто видим на рынке, что жилье теряет ликвидность еще до сдачи в эксплуатацию. Когда девелоперы в бизнес–классе забывают про паркинги, парковые зоны, делают потолки высотой 2,7 м. Какова бы ни была локация, есть четкие требования к продукту. Конечно, вид из окна на объекты историко-культурного наследия – это приятно. Но если при высокой цене жилье не обладает необходимыми функциональными характеристиками, то нельзя компенсировать это видом из окна. Иначе эта недвижимость быстро потеряет ликвидность.
– Почему появляется жилье, не соответствующее заявленному уровню?
– В России нет обязательного классификатора, особенно для жилья бизнес– и премиум–класса. Каждый строит в соответствии с собственным пониманием и мировоззрением. Между тем на международном уровне все критерии давно определены. В первую очередь, класс недвижимости предопределяется ключевыми характеристиками территориального планирования. Нужно создавать «умные» территории, безопасные общественные пространства. И уже после этого можно говорить о функциях жилой недвижимости: высота потолков не меньше 3 м при чистовой отделке, террасы, не менее 1,5-2 машино-мест в паркинге на квартиру и т. п.
– Вы планируете 30% жилья продавать корпоративным клиентам, а остальное?
– Мы рассчитываем, что наших партнеров привлечет то жилье, которое даст им наибольший экономический результат. Общий уровень объектов недвижимости будет высоким, в полном соответствии международным требованиям и стандартам, просто партнерам мы хотим предложить исключительный продукт. Сейчас у нас уже подписаны соглашения с авиакомпанией «Россия» и с «Альфа-Страхованием», по которым сотрудники этих компаний могут выкупать недвижимость, недоступную на открытом рынке.
Мы ожидаем, что число партнеров, заинтересованных в развитии в нашем регионе, вырастет. Но, конечно, не ограничимся корпоративными продажами. Сейчас мы готовимся к тому, чтобы открыть и свободные продажи недвижимости, это для нас тоже важное направление.